close
||來源：米宅北京
1
清單
北京市規劃和國土資源管理委員會近日公佈瞭《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》。
這絕不是一份普通的清單。外行看熱鬧，內行看門道。這份清單裡，深刻而清晰地蘊含著北京未來的城市發展格局。
但對於普通大眾來說，格局雖然很美，但更關註的還是清單是對北京樓市的影響，未來哪裡會升值，哪裡會停滯，哪裡甚至會下跌，這才是最關系到民生的大事。在這篇文章裡米宅北京會給到你清晰的答案。
首先回顧一下去年9月份發佈的北京城市總體規劃圖
在城市總規的基礎上，這份清單對核心區、四環內、五環至六環、遠郊區都做瞭清晰的加建和騰退指示。
2
核心區
先來看核心區，也就是最近大傢一直在說的央區。
之前一直傳說的東西城合並組建央區，有些人賭央區房價會持續升值，砸鍋賣鐵在二環裡買入房子。現在靴子終於落地，央區能如願升值嗎?
二環內都被劃為瞭核心區
先來看看核心區內未來增減的項目有哪些?
正面清單：
鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房；
鼓勵歷史建築調整為博物館等公共文化設施；
鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施；
鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。
負面清單：
限制各類用地調整為大型商業項目；
限制各類用地調整為商務辦公項目；
限制各類用地調整三義原木桌板批發｜三義原木桌板批發推薦為綜合性醫療機構；
限制各類用地調整為專科教育、高等教育用房；
限制各類用地調整為住宅商品房。
仔細研讀，可以看出，未來的核心區就是純粹的中央政務區。
核心區規劃的是教育、文化和生活氛圍更為濃厚的宜居之地，逐漸清理中低端產業和人口，未來核心區的人數會減少，中央辦公配套用房會增加，生活會更加舒適宜居。對於核心區這是正面積極的變化。
同時，限制核心區從此建設住宅、商業、辦公、醫療和教育項目。
一方面，因為核心區用地極度緊張，沒有多餘的地塊來增加核心區的承載，另一方面，核心區的功能很清晰，就是政務，所有與政務無關的，嘈雜的，吸金的，容易被炒作的，統統遠離！
核心區不允許有嘈雜的商業，滿天飛的商機和ABCD各種輪，喧囂而浮躁的人群。所有這些，請遠離核心區，往外圍走！
我已經看到瞭未來核心區的模樣，它安靜，專註，高端，深刻，就如同天安門一樣莊嚴。
體驗瞭一把莊嚴感，下面就該談俗世之人關註的問題瞭：房價呢?會漲嗎?
負責任地說：核心區仍然是北京房價的至高地，但是，繼續沖高的動力已然不足瞭。
我們思考一下，除去大勢普漲，拉動區域房價上漲的因素一般有哪些?
地鐵開建和通車；
商務CBD的建設，增加瞭更多高端就業機會；
重點學校建設；
新盤高價入市拉高周邊房價；
片區舊改；
新建高規格商業綜合體，提升商業配套；
路橋等基建，提升區域公共配套；
引入優質大學，提升區域文化底蘊
……
核心區還有這些嗎?沒有，不但沒有，還把這些統統拒之門外，很可能以後永遠也不會有。
一個安靜的、宜居的、舒適的核心區，缺少瞭躁動，充滿瞭莊重和人文的情懷，同時也缺少瞭資金炒作的平臺和機遇。
所以，未來的核心區，房價會一直很高，慢漲可以有，但，恐怕很難再有突然暴漲的機會瞭。
不過，對握有核心區房產的，我並不建議置換，我建議一直持有。
因為央區房產已是孤品，是非賣品，令人高山仰止的地理位置，再加上優質學區的加持，身份和傳承的意義會更大。
未來的央區房產，可能總體暴漲很難，但一房一價還是有可能的。
3
中心區
再來說第二個重點區域——中心區。
看位置圖，基本都在四環以內。
正面清單：
鼓勵各類用地調整為養老設施；
鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育設施；
鼓勵中關村科學城范圍內的各類非居住建築調整為科技創新用房；
鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建築，以及出租型公寓；
鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。
負面調整清單：
限制各類用地調整為大型商業項目；
限制各類用地調整為大型商務辦公項目；
限制各類用地調整為區域性物流基地和批發市場；
限制五環路以內的各類用地調整為綜合性醫療機構；
限制五環路以內的各類用地調整為中等職業教育、高等教育、及面向全國掃生的培訓機構和文化團體；
限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房；
限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施。
中心區比核心區的管控稍微寬松瞭那麼一丟丟，也是以疏解低端產業和人口為主，提升四環內的環境和居住品質。
根據規劃，四環內基本不再有新建商品住宅，那麼四環內現有的住宅會物以稀為貴嗎?
這要從兩個方面來看。
首先，四環內同樣限制新建商業和辦公、醫療和教育，同核心區一樣，如果沒有各類熱點帶動，四環內很難再有帶頭大哥領漲的風采。
其次，四環內房源普遍老舊，低品質塔樓眾多，新盤、次新盤、品質盤稀缺。
老舊房源短期內看不到大規模舊改的跡象。如果再沒有熱點帶動，老舊低品質二手房即使占據黃金位置，仍然很容易跑輸大勢，從東三環勁松潘傢園片區的老舊房源價格持續低迷就可以得到佐證。
因此，對四環內的建議，較高品質原木餐桌工廠｜原木餐桌工廠推薦的房源可以繼續持有，老破小、大獨棟、沒有學位概念的，建議置換。
置換哪裡?
看通州規劃。
4
通州
正面清單：
鼓勵各類用地調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施；
鼓勵各類用地調整為社區便民服務、菜市場等實木桌板宜蘭｜實木桌板工廠宜蘭為本地居民服務的居住公共服務設施；
鼓勵各類非居住建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施和醫療設施；
鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為科技創新用房。
負面清單：
限制各類用地調整為一般性制造業、區域性物流基地和批發市場。
劃重點：負面清單對通州幾乎沒有任何限制。
對於通州來說，這份清單能看到的幾乎全是利好。
可以想象，那些核心區、中心區都禁止建設的住宅項目、商務項目、商業項目、學校、醫院無處落地，會紮堆來到通州。
通州還有大量的可開發土地來承接這些優質資源，這些項目一旦在各個點位落地開花，將會直接拉動通州的全面發展，還有房價。
屬於通州的黃金年代來瞭。通州未來幾年會成為北京各類項目的落地重點區域，北京副中心，以後很可能會是北京的中心。吸納瞭眾多資源的通州，未來樓市會是什麼走向，不言而喻。
對於通州，我隻有一句話：優質地段，閉著眼睛買入。
請參看之前的文章《蕭索的北京樓市，我為何依然要堅定地買入通州！》
5
中軸線
繼續看中軸線及其延長線、長安街及其延長線。
具體正負清單與核心區基本類似，但是這一區域又缺乏瞭核心區的高端稀缺和獨一無二的政治地位，對樓市的影響請參照中心區。
6
順義、大興、亦莊、昌平、房山等新城
正負面清單與通州基本類似。
這說明，五環和六環間的區域也可以大量承接商業、商務、住宅、醫療、教育等各類項目的落地。
同樣，五環和六環間的機會也來瞭。但是相比於單獨摘出來放在核心區和中心區之後的通州，份量顯然還略遜。
但是，我們可以看出北京未來的規劃野心，北京不再希望以攤大餅的方式一圈一圈的向外推進，這樣效率低弊端多，而且造成的結果就是單一的中心區，越往核心區人流和產業越密集。
對於北京這樣的超級城市來說，這是必須要改變的發展模式。
北京未來推進的是多中心模式，即在現有已成形的中心區的基礎上，再大力建設新的產業商業和人口中心區，讓人流不再以潮汐的模式向市中心流動，而是多點分散，在各中心區實現職住一體，最終實現以點帶面，經濟獲得全方位增長，同時改善北京的擁堵和大城市病。目前深圳的發展采用的就是多中心發展模式。
在這種規劃前提下，順義、大興、亦莊、昌平、房山這幾個區域都被提上瞭議事日程，做為多中心突破的實驗片區，相信用不瞭太久，這幾個區域都會有更詳細的產業規劃出爐。
但是，這幾個區面積太大，同步建設是不可能的，一定會有重點發展區域，在哪裡?是在現有已成形的優勢區域繼續擴大，還是開發新的增長極，還存在一定的不確定性。
總體來看，五環外之前的劣勢：荒和未開發區域多，現在反而變成瞭優勢。
五環外以後會承接較多的機會和資源，但是五環到六環之間的區域太大，絕對不可能均衡發展，具體哪些片區會獲得更多的優勢資源，還存在不確定性。
我個人建議可以重點關註目前發展相對較好的亦莊經濟開發區、良鄉經濟開發區、未來科學城區域。
所以，對之前有的媒體解讀，五六環之間的機遇來瞭，請放心買買買。我隻能說，腦容量太小，看問題隻能到第一層。
7
遠郊區縣
最後看門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶、昌平和房山的山區等生態涵養區。
定位為堅持綠色發展，建設宜居宜業宜遊的生態發展示范區，展現北京歷史文化和美麗自然山水的典范區。
看完它們的定位，我覺得投資客可以和這些區域手動再見瞭。
它們的正負面清單和通州、五六環類似，但基本可以忽略，這些遠郊區，旅遊度假隨意，投資還是請遠離。
在通州和五環外真正發展起來之前，這些遠郊區的春天還早著呢。不但如此，它們還會是倉儲、物流、批發、工廠等低端產業的重點接收地。
8
大勢
大局已定的北京，未來規劃清晰可期，北京房產絕對值得你長期持有。
但是北京兩個字並不是尚方寶劍，這麼大的北京，買錯瞭一樣會踩坑。前幾天有個西安粉絲告訴我，為瞭實現在北京擁有一套物業的夢想，去年一萬七買瞭平谷的公寓禦馬坊，結果一年多下來，發現帝都的房產竟不如四五線小城的房價漲得快，理論被現實無情打敗。
所以，即使置業北京，一樣需要睜大智慧的雙眼。
最後總結一下這份清單對未來北京樓市格局的影響。
1、二環以內的核心區可以長持，但不建議目前高價入手；
2、四環內的老破小、塔樓、獨棟、老舊無學區房源建議看準時機賣出；
3、四環內的優質房源請繼續持有，四環裡區位無可替代；
4、通州區是未來幾年北京的重點發展區域，預計五年初見成效，十年實現華麗變身，有資質的不要錯過入場機會；
5、五環外的新盤和次新可以入手，但老房源除非重大利好加持，否則慎入；
6、遠郊尤其是平谷、密雲、懷柔、延慶這些區，除非是自住，否則不要貪便宜或被度假概念忽悠亂入；
7、四環到五環之間呢，這次清單沒有明確的指示，沒有指示就是一切按原規劃方式推進，沒有利空，也沒有利好。
無論風雲如何變幻，北京永遠是北京，請牢記這一點！
熱文推薦：
一件比房價下跌更可怕的事正在發生！千萬別做房價的奴隸
每平直降7000元！豐臺科技園精裝2居急售！
副中心規劃草案面世 看看都有哪些重點
房價如你所願暴跌真的好嗎？可能情況遠比想象的遭很多！
業主急瞭！滿五唯一精裝地鐵房送120平超大露臺！送車位！
- 原木餐桌客製化｜原木餐桌客製化推薦 尋找原木桌板工廠｜原木桌板工廠推薦廠商～
- 實木家具工廠｜實木家具工廠宜蘭 原木餐桌客製化｜原木餐桌客製化推薦該哪裡找呢？達人分享
- 原木餐桌客製化｜原木餐桌客製化推薦 實木家具工廠｜實木家具工廠宜蘭該哪裡找呢？達人推薦
文章標籤
全站熱搜
留言列表
